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Avertissement!  Un crash du marché immobilier entraînera le crash de ces 3 actions.


Les investisseurs sont devenus trop complaisants face aux risques de cygne noir.

Si vous pensez que les prix des logements sont hors de contrôle, vous n’êtes pas seul.

Une enquête Pew Research de 2021 a révélé que la moitié des Américains considèrent désormais le manque de logements abordables comme un problème « majeur », contre 39 % en 2017. (Seuls 14 % des Américains pensent que ce n’est pas du tout un problème).

Depuis lors, les prix des logements n’ont cessé d’augmenter. La National Association of Realtors estime maintenant que les prix des maisons vont encore bondir de 11 % cette année, dépassant la croissance des salaires par une marge de 2 fois. La maison américaine moyenne pourrait bientôt valoir 7,5 ans de salaire médian, contre 3,5 ans en 1984.

Source : graphique InvestorPlace

Ces problèmes sont dus aux prix élevés de l’immobilier plutôt qu’à la stagnation des salaires. Le ratio prix/loyer d’une maison américaine moyenne se situe désormais à 21x, soit près de trois fois plus qu’en 1963. Déduction faite des dépenses et de l’entretien typiques, les taux de plafond résidentiels sont désormais inférieurs à 4 % pour la première fois dans l’histoire moderne des États-Unis, selon données de la recherche fondamentale et du CBRE. Les taux de capitalisation sont le taux de rendement attendu sur un investissement immobilier, généralement calculé comme son revenu net d’exploitation (NOI) par rapport au prix d’acquisition.

Avertissement!  Un crash du marché immobilier entraînera le crash de ces 3 actions.

Source : graphique InvestorPlace

Les prix élevés et la baisse de la demande ont refroidi l’industrie de la construction résidentielle – un indicateur du marché immobilier américain.

« De nombreux acheteurs potentiels ont fait une pause et se sont déplacés sur la touche au milieu de la hausse des taux hypothécaires, ainsi que de l’inflation en cours et d’une série de préoccupations macro et géopolitiques », a averti Accueil de la base de connaissances (NYSE :KBH) Le PDG Jeffrey Mezger lors d’un récent appel sur les résultats.

L’entreprise de construction résidentielle afficherait des prévisions de revenus de 2 milliards de dollars, soit 350 millions de dollars de moins que l’estimation de Street. Les actions de KB Home sont désormais en baisse de 37% depuis le début de l’année.

L’analyste immobilier Ivy Zelman de Zelman & Associates prédit maintenant une baisse de 9% des prix des maisons d’ici 2024. Une baisse des prix plus historique pourrait entraîner une baisse de 20% ou plus en termes réels, un avenir que je peux prédire produira au cours de la les prochaines années.

Le problème immobilier de la Fintech

Ces préoccupations ont cependant été largement ignorées par une nouvelle génération de sociétés de fintech immobilières. Bon nombre de ces sociétés ne sont devenues publiques que ces dernières années; des entreprises comme insurtech Limonade (NYSE :LMND) n’ont jamais vu de crise financière auparavant. D’autres ne se sont étendus que récemment à des éléments plus risqués de l’immobilier. Tout comme les banques en 2008, ces fintechs non réglementées pourraient être assises sur des bombes à retardement sans jamais le savoir.

Nulle part cela n’est plus clair qu’à Hypothèque fusée (NYSE :RKT), une fintech en ligne qui a éclipsé Wells Fargo (NYSE :WFC) en 2018 en tant que plus grand assureur hypothécaire américain.

En 2020, la fintech basée à Detroit a généré 16 milliards de dollars de revenus et 9,4 milliards de dollars de bénéfices grâce à une augmentation du refinancement hypothécaire. Lorsque l’hypothèque d’un propriétaire est de 5 %, il peut payer 20 000 $ à une entreprise comme Rocket Mortgage pour la refinancer à 2,5 %.

Les refinancements sont devenus une aubaine pour Rocket Mortgage, qui a utilisé le produit pour recharger les hypothèques et leurs droits de gestion (MSR). Fin 2021, RKT avait 19 milliards de dollars d’hypothèques dans ses livres.

En période de prospérité, ces stratégies stimulent les résultats commerciaux. Le revenu net de Rocket Mortgage en 2021 était sept fois plus élevé qu’en 2018. Les revenus des frais de service ont généré 1,3 milliard de dollars de revenus cette année-là.

Mais quand la marée se retire, on comprend soudain pourquoi une banque comme Wells Fargo était prête à céder si facilement.

Alors que la demande de refinancement hypothécaire devrait chuter, les analystes s’attendent maintenant à ce que le revenu net de Rocket chute de 98 % à 214 millions de dollars en 2022. Pire encore, les 19 milliards de dollars d’hypothèques sur les livres de Rocket pourraient rapidement devenir une poudrière de mauvais actifs si les emprunteurs commencent à faire défaut.

Pendant la crise financière de 2008, l’endettement élevé des banques a fait que la baisse de 15 % des prix de l’immobilier s’est amplifiée en pertes beaucoup plus importantes. Le ratio de levier de 31x de Lehman Brothers signifiait qu’une perte de 2,8 milliards de dollars était suffisante pour déclencher sa chute complète. Le ratio de levier de 48x de Rocket signifie aujourd’hui qu’une diminution de 2 % de ses actifs suffit à anéantir l’ensemble de ses fonds propres.

Personne à l’extérieur ne saura jamais avec certitude si le bilan de Rocket Mortgage est aussi bon que le prétend la direction. Mais compte tenu de la longue histoire de l’effet de levier et des effondrements financiers spectaculaires, les investisseurs doivent faire preuve de prudence pour éviter une répétition de l’histoire.

Effet de levier + Immobilier = Poudrière

Le problème de l’effet de levier immobilier de la Fintech s’étend aux iBuyers, des entreprises qui achètent des maisons avec l’intention de les retourner à des fins lucratives.

En novembre 2021, Zillow (NASDAQ :Z) a annoncé qu’il quittait son activité iBuying après avoir perdu plus d’un milliard de dollars en moins de quatre ans. Et nageoire rouge (NASDAQ :RDFN) a également fait marche arrière.

Ces entreprises ont échoué malgré leur concentration sur des marchés du logement plus homogènes comme Phoenix. Le problème du « citron » aurait été encore pire s’ils avaient tenté de faire des offres invisibles en espèces à Boston ou dans une autre ville avec des logements moins uniformes.

Pourtant, deux sociétés immobilières ont continué à risquer l’argent des investisseurs : Technologies de la porte ouverte (NASDAQ :OUVERT) et Offres de solutions (NYSE :OPAD). Ensemble, ces deux entreprises iBuying détiennent 11,6 milliards de dollars d’actifs et 9,0 milliards de dollars de passif, ce qui donne un ratio de levier moyen de 3,5x.

Normalement, les investisseurs ne s’inquiéteraient pas des niveaux d’endettement légèrement élevés. Le ratio moyen d’endettement sur fonds propres dans le S&P500 varie généralement entre 2,0x et 2,5x, et les actions de premier ordre comme Gartner (NYSE :CETTE) et Amgen (NASDAQ :AMGN) peut gérer confortablement des ratios de 5x ou plus. Ces entreprises peuvent utiliser des flux de trésorerie solides pour couvrir dix fois les paiements d’intérêts.

Mais les sociétés immobilières ont généralement besoin d’un effet de levier plus faible en raison de leurs revenus plus importants. Aujourd’hui, la fiducie de placement immobilier américaine médiane n’a qu’un effet de levier de 1x, selon les données de Thomson Reuters. Et seuls neuf des 167 REIT cotés aux États-Unis ont des ratios D/E supérieurs à Opendoor et Offerpad Solutions.

Pendant ce temps, Opendoor a déjà commencé à avertir les investisseurs qu’il pourrait perdre jusqu’à 175 millions de dollars d’EBITDA ajusté ce trimestre. Ajoutez les intérêts et les frais d’amortissement, et l’entreprise pourrait perdre plus de 15 % de la valeur de ses capitaux propres en un seul trimestre.

Et les prix de l’immobilier n’ont même pas encore beaucoup baissé.

Si les prix de l’immobilier chutent de 20 %, comme le suggèrent les données, Opendoor et Offerpad pourraient rapidement tomber dans une crise de trésorerie. Dans le pire des cas, les investisseurs pourraient voir les deux sociétés échouer en quelques mois.

Les dangers d’une marée montante

Le marché haussier de 12 ans a créé un sentiment de complaisance chez les jeunes sociétés immobilières. Le 3 août, le PDG Glenn Sanford de la société de courtage immobilier eXp World Holdings (NASDAQ :EXPI) a annoncé des gains records.

« Au cours du deuxième trimestre, eXp a continué d’augmenter sa part de marché et ses revenus à des niveaux records, confirmant que notre modèle a été conçu pour toutes les conditions du marché et que notre proposition de valeur d’agent résonne dans le monde », a déclaré M. Sanford.

De telles affirmations n’ont pas été testées. Le courtage immobilier a été lancé en octobre 2009, quelques mois après le creux de la crise financière. Et son style de marketing à plusieurs niveaux consistant à partager les commissions avec les recruteurs n’a pas été testé sur les marchés baissiers.

J’ai déjà averti les investisseurs des risques liés à l’achat de fintechs traditionnelles et dures.

« Même si LMND a un site Web frontal sophistiqué, son arrière-plan ressemble toujours à un magasin P&C…

Lemonade suivra un chemin similaire tout ou rien vers la rentabilité. Soit la société deviendra le prochain Geico (d’une valeur de 50 milliards de dollars ou plus), soit elle explosera comme tant d’assureurs IARD avant elle sur un risque mal évalué.

Depuis, les actions de Lemonade ont perdu 67 % de leur valeur.

Mais même ces pertes pourraient pâlir par rapport à ce à quoi Rocket, Opendoor et Offerpad pourraient être confrontés si la chute des valeurs immobilières faisait exploser leurs bilans. Les entreprises très endettées jouent encore avec le feu. Cette fois, la chute des prix de l’immobilier pourrait être l’étincelle qui se transforme en enfer.

Publié pour la première fois sur InvestorPlace. Lisez ici.

Crédit image en vedette : Photo de Kindel Media ; les pixels ; Merci!

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