Comment fonctionnent les systèmes de contrôle des loyers ?

Pour protéger les locataires des dérives pouvant survenir sur le marché locatif privé, notamment dans les zones où les tensions sont fortes, plusieurs dispositifs d’encadrement des loyers ont été mis en place au fil du temps. Attention à ne pas les confondre. En pratique, deux types de mécanismes coexistent : ceux qui plafonnent les rentes elles-mêmes, et ceux qui plafonnent leur revalorisation.

Les possibilités pour un propriétaire d’augmenter le prix de son logement sont très limitées. Depuis 2008, le bailleur a le droit de le faire à chaque date anniversaire du bail, mais la majoration ne doit pas dépasser un taux communiqué chaque trimestre par l’Insee : l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le calcul de cet IRL est en principe basé sur l’inflation. Toutefois, depuis mi-2022, le gouvernement a plafonné le taux de variation des loyers à 3,5 %. Ce « bouclier » doit prendre fin en juillet.

L’IRL encadre les loyers du marché locatif privé, meublés ou non, partout en France. Mais la contrainte pèse un peu plus dans les zones tendues. Dans les grandes villes, où l’offre n’est pas suffisante pour répondre à la demande de logements, le propriétaire ne peut augmenter son loyer lorsqu’il change de locataire, sauf dans certains cas – par exemple s’il n’a pas appliqué la revalorisation annuelle à laquelle il pourrait prétendre lors de la période de location. douze mois précédant le changement de locataire et que le logement n’est pas une passoire énergétique. Dans ce cas, l’augmentation du loyer ne peut, là encore, excéder l’évolution de l’IRL.

Un montant plafond fixé par le préfet

A cette mesure s’est ajoutée, à partir de 2018, une autre forme de plafonnement : le contrôle du niveau des loyers. Cette fois, le dispositif est facultatif. Elle n’est pratiquée que par des villes ou collectivités locales ayant obtenu l’autorisation du gouvernement pour l’expérimenter.

Une fois l’arrêté publié, le préfet peut fixer un montant plafond au mètre carré, calculé à partir des prix médians observés localement. Cela dépend du nombre de pièces de la maison, de la période de construction et de son emplacement. Pour une location meublée, le loyer maximum est majoré, par exemple de 12 % à Paris, de 6 % à Lille.

Propriétaires, vous ne pouvez dépasser ce maximum qu’à condition que le logement bénéficie d’avantages particuliers, comme une vue extraordinaire, une terrasse, ou encore un niveau d’équipement qui le distingue fortement des autres biens du même type. Les éléments justifiant ce loyer supplémentaire doivent être détaillés dans le bail.

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