Échanger sa maison contre une autre propriété sans crédit, c’est possible

“Particulier vend maison de 158 m² au Cap Corse avec vue imprenable, piscine, trois chambres, grand séjour avec cuisine intégrée de 77 m², belle terrasse de 200 m² d’une valeur de 850 000 euros (par rapport à) une maison de 100 à 130 m² avec trois chambres, terrain sans vis à vis et petite piscine dans les Bouches-du-Rhône d’une valeur de 550 000 à 700 000 euros», peut-on lire sur le site Echange-Immo.fr. Une annonce qui ressemble à du troc et qui est légale. Il s’agit de l’échange définitif de maisons entre particuliers. Ce dispositif n’est pas nouveau puisqu’il est autorisé dans le Code civil depuis 1804 mais il est peu connu.

En quoi consiste ce dispositif ? “Le principe est simple, deux propriétaires échangent définitivement leur bien», explique Echange-Immo.fr. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un terrain constructible, d’un fonds de commerce ou d’un bien agricole. Une maison en province peut être échangée contre un appartement à Paris par exemple. Si les deux biens ont la même valeur, les droits de mutation (communément appelés frais de notaire) sont réduits de moitié puisqu’ils sont à partager entre les deux propriétaires. Et ne sont payés qu’une seule fois, au lieu d’être payés pour la vente du bien et pour l’achat de l’autre. Les droits de mutation se situent entre 7% et 8%. Dans le cas d’un échange de deux logements d’une valeur de 200 000 euros chacun, les frais s’élèvent à 7 000 euros chacun (7 % de 200 000 euros divisé par deux), au lieu de 14 000 euros, soit une économie de 50 %.

Éviter un prêt relais

Si les deux logements n’ont pas la même valeur en raison de leur superficie ou de leur situation différente par exemple, l’un des deux propriétaires doit verser une somme – un « solde » – qui compense la perte de valeur (l’équivalent de la différence en prix entre les deux biens). Prenons l’exemple d’un logement à 150 000 euros et un autre à 200 000 euros. Dans le cas d’un « échange définitif », l’acquéreur du premier bien (et acheteur du second) ne paiera que 7 000 euros de droits de mutation, au lieu de 14 000 euros pour une transaction classique. Cela représente une économie de 50 %. A l’inverse, l’acquéreur du deuxième bien (et acheteur du premier) paiera certainement également 7 000 euros de droits de mutation, selon le principe de l’échange définitif, contre 10 500 euros pour une vente classique. Mais il devra également payer un solde de 50 000 euros qui n’est pas forcément payable en devises fortes. Cela peut prendre la forme d’un transfert de mobilier ou d’électroménager par exemple.

Des plateformes mettent en relation les propriétaires, mais vous pouvez également trouver vous-même un autre propriétaire qui souhaite échanger son logement avec le vôtre. Dans tous les cas, vous devrez vous rendre chez le notaire mais vous n’aurez pas à payer de frais d’agence immobilière, promesse d’une belle économie.

Attention, le système ne s’adresse pas aux primo-accédants puisque vous devez pouvoir échanger votre bien contre un autre. Il peut s’adresser aux personnes qui ne parviennent pas à obtenir un crédit pour acheter leur futur logement ou à celles qui ne parviennent pas à vendre leur bien et souhaitent éviter un prêt relais. Ou aux personnes âgées qui souhaitent un logement plus petit. Certains points noirs sont à souligner : tous les prêts et hypothèques doivent avoir été remboursés avant l’échange final. De plus, dans le cas d’une maison, le système est assez simple mais pour une copropriété, un échange définitif ne peut être validé qu’après avoir obtenu l’accord de tous les copropriétaires. Il faut aussi faire correspondre les envies des deux propriétaires.