Immobilier. Pourquoi le marché immobilier va-t-il repartir à la hausse en 2025 ?

Baisse des taux de crédit, ralentissement de la baisse des prix, contexte politique incertain… quels facteurs ont eu le plus d’impact sur le marché immobilier en 2024 ?

Que nous réserve la fin de l’année 2024 et l’année 2025 ? Le point sur les perspectives avec le portail d’annonces immobilières SeLoger et Meilleurs Agents, spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne.

2024 : « Le pire est derrière nous ! »

L’année 2024 marque la fin de trois années consécutives de forte baisse des volumes de ventes. SeLoger estime une accalmie avec une projection de 771 000 transactions annuelles de logements anciens à fin 2024 (contre 756 000 à fin août, point le plus bas de l’année), soit -11% par rapport à décembre 2023.

« Le pire est derrière nous ! »Selon SeLoger, un marché fluide devrait enregistrer 1 million de ventes par an.

Sur le front des prix de l’immobilier, la baisse se poursuit, mais s’est ralentie sur le territoire national entre septembre 2022 et septembre 2023 avec -1,3% au 1er septembre, après -3% en avril 2023.

Une accalmie observée dans 63% des petites et moyennes villes françaises, comme à Bordeaux où elles ont reculé de -1,8% entre septembre 2023 et septembre 2024, contre -8,9% entre avril 2023 et avril 2024.

Paris a connu une baisse des prix de -4,8% entre septembre 2023 et septembre 2024 (le mètre carré coûte désormais 9 293 €), après -7,7%.

Des contre-exemples existent sur ces périodes : après avoir baissé de -3,9% à Lyon, les prix ont encore baissé de -6,2%.

Le marché locatif, bien qu’encore tendu, montre des signes de stabilisation, l’offre de biens locatifs commençant à se maintenir, bien qu’à un niveau bas.

Des signes d’amélioration

Bien que les taux d’intérêt restent élevés (3,8% sur 20 ans en moyenne), leur baisse, conjuguée à la hausse des revenus (selon l’INSEE) et à la baisse des prix de l’immobilier, a permis de compenser plus d’un tiers de la perte de pouvoir d’achat enregistrée entre janvier 2022 et décembre 2023 (soit une perte de – 11 m²).

Par rapport à décembre 2023, les acheteurs peuvent acquérir en moyenne quatre mètres carrés supplémentaires à travers le pays, même si le pouvoir d’achat reste inférieur de moins de sept mètres carrés à celui de janvier 2022.

La baisse des prix à Paris a entraîné une hausse du pouvoir d’achat immobilier (soit 29,9 m² en septembre 2024), l’une des plus élevées enregistrées ces cinq dernières années et désormais supérieure à celle de septembre 2019 (28,5 m²), période durant laquelle les taux de crédit tournaient autour de 1,2%.

Un rebond de la demande

Autre signe d’amélioration : un fort rebond de la demande sur le site SeLoger a été observé au printemps, avec un niveau désormais comparable à celui de l’année dernière, alors qu’elle avait fortement baissé entre-temps.

Du côté de l’offre de biens à la vente, après trois années de croissance, une stabilisation semble s’amorcer (si l’on prend en compte le nombre de biens anciens disponibles à la vente sur SeLoger entre janvier 2021 et septembre 2024), ce qui pourrait renforcer les signes de reprise.

« Nous ne sommes plus dans une accumulation de biens sur le marché », indique le portail.

Quelles sont les perspectives pour la fin d’année et le début 2025 ?

D’ici fin 2024, la demande devrait diminuer (phénomène lié à la saisonnalité de l’immobilier), tandis que l’offre de biens devrait rester stable, à un niveau élevé.

La reprise du marché traditionnellement observée au printemps devrait être plus forte en 2025, estiment SeLoger et Meilleurs Agents.

Cela pourrait être possible grâce à une demande potentiellement croissante, soutenue par la baisse continue des taux d’intérêt d’ici là.

En effet, la Banque centrale européenne (BCE) semble vouloir continuer à baisser ses taux directeurs, l’inflation étant à nouveau sous contrôle.

Le taux moyen sur 20 ans pourrait atteindre 3% dès le premier semestre 2025. Les acquéreurs devraient gagner entre cinq et six mètres carrés de pouvoir d’achat immobilier.

De plus, une offre stable de biens à vendre devrait contribuer à cette bonne dynamique. D’ici fin 2025, SeLoger et Meilleurs Agents tablent sur un total de 900 000 transactions et une légère hausse des prix de 2%.