Le « super déficit » foncier est-il intéressant ?

Les particuliers ayant proposé à la location des biens non meublés doivent déclarer les loyers qu’ils ont perçus en 2023 dans la catégorie revenus fonciers. Tant qu’ils n’ont pas franchi le seuil des 15 000 euros de loyer annuel, ils sont automatiquement soumis à un régime fiscal simplifié : la micro-propriété.

Si vous êtes dans cette situation, déclarez simplement le montant de votre loyer brut sur votre déclaration d’impôts. L’administration fiscale se chargera de calculer le montant de votre loyer imposable de manière forfaitaire, en appliquant une réduction de 30 % sur le montant des sommes déclarées.

Cette réduction est censée représenter toutes vos dépenses. Vous ne pouvez rien déduire de plus. Avec ce régime, vous n’êtes donc imposé que sur 70 % de ce que vous avez perçu, tant au niveau de l’impôt sur le revenu qu’au niveau des cotisations sociales. L’autre côté de la pièce? Vous ne pouvez jamais déclarer un déficit, même si vos sorties d’argent sont supérieures à vos rentrées.

Ce n’est qu’au-delà du seuil de 15 000 euros de loyer annuel, ou si vous optez pour le régime réel, que vous pourrez déduire l’intégralité de vos charges. Il n’y a pas de formalisme particulier à suivre pour que ce choix s’applique. Il vous suffit de remplir une déclaration de revenus fonciers spécifique, dans laquelle vous devrez lister, section par section, toutes vos charges : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, primes d’assurance, travaux d’entretien et de rénovation.

Quel est l’avantage de ce régime par rapport à la gestion des microterres ? Si le montant de vos charges dépasse celui de vos loyers, la différence constitue un déficit. Ce déficit est imputable à vos revenus globaux, c’est-à-dire qu’il peut être déduit des autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions, avantages professionnels, etc.). Cela leur permet d’être exonérés d’impôt, au moins en partie.

Cette imputation est automatique dès que l’on constate un déficit foncier, mais elle est en principe limitée à 10 700 euros par an. Le solde – ainsi que la partie du déficit relative aux intérêts d’emprunt – sera déduit de vos revenus fonciers « positifs » pour les dix années suivantes et vous permettra d’effacer en partie l’impôt sur le revenu, mais aussi les cotisations sociales dues. sur vos futurs loyers.

Une projection sur dix ans

Sauf que, jusqu’à fin 2025, pour inciter les propriétaires propriétaires à entreprendre rapidement des travaux de rénovation thermique, le plafond de 10 700 euros est relevé à 21 400 euros afin d’inclure les frais engagés pour l’optimisation énergétique du bien.

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