Les bureaux dans le viseur des investisseurs hôteliers

Alors que l’hôtellerie en France enregistre de très bonnes performances depuis 2022, de nombreux acteurs du secteur guettent les bonnes affaires sur le marché des bureaux, actuellement en difficulté. « J’étudie entre cinq et dix opérations de ce type par mois. Il y en a beaucoup que j’en mets de côté, mais nous sommes convaincus qu’il y a quelque chose à faire dans ce domaine », déclare John Hewitt, manager chez Extendam, une grande société de capital-risque dédiée à l’industrie hôtelière. Elle transforme actuellement un immeuble de bureaux de 2 500 m² à Boulogne (Hauts-de-Seine) en complexe hôtelier – l’ouverture est prévue pour 2025.

Cette évolution n’est pas nouvelle : depuis 2021, à Paris, plusieurs hôtels ont ouvert dans d’anciens bureaux : Madame Rêve, dans le bâtiment historique de La Poste, rue du Louvre, Le Bulgari, dans une verrière de 11 000 mètres carrés, avenue George-V. … Ou encore l’hôtel Beau-M, à Montmartre, ouvert en 2023 dans un immeuble de bureaux. Au printemps, un hôtel 4 étoiles de 700 chambres devrait ouvrir dans la tour Pleyel, symbolisant la renaissance de cet immeuble de 39 étages, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis).

Beaucoup s’accordent sur le fait que ces conversions devraient s’accélérer. « Aujourd’hui, il est de plus en plus difficile et coûteux de construire du neuf. La conversion devient plus intéressante. Et désormais, pour un propriétaire, l’hôtellerie peut offrir une rentabilité au même niveau, voire supérieure, que les bureaux en entreprise, ce qui n’était pas le cas il y a quelques années. explique Philippe Doizelet, consultant spécialisé en hôtellerie.

Mise à niveau

Ces opérations sont cependant difficiles à réaliser – ne serait-ce qu’en raison des autorisations administratives à obtenir. Certaines villes sont plus favorables que d’autres à ce type de conversions. « Et puis, cela dépend du type de construction. Le problème, c’est le cœur d’îlot, ces espaces aveugles difficiles à aménager. Si vous avez 15 mètres d’épaisseur, ça marche. Vingt mètres, c’est plus difficile. remarque Olivier Petit, consultant du cabinet In Extenso.

Il faut alors trouver le bon équilibre, avec des coûts de travaux et de mise aux normes importants : création de sanitaires, évacuations, issues de secours, etc. « Dans neuf cas sur dix, c’est impossible, car la rentabilité n’est pas évidente avec la quantité de travaux à entreprendre. Mais parfois, en fonction du prix au mètre carré, cela fonctionne, notamment pour des projets immobiliers gérés hybrides, qui génèrent de bonnes marges : coliving, appart-hôtels, projets mixtes entre hôtel et logements étudiants. résume Vanguelis Panayotis, du cabinet MKG.

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