les dépassements restent monnaie courante

Au premier trimestre 2024, plus d’un bien locatif parisien sur quatre était proposé à un montant supérieur au plafond d’encadrement des loyers. Un chiffre calculé sur la base de 1 500 petites annonces, postées sur huit sites immobiliers (SeLoger, Orpi, PAP, Leboncoin…) et passées au filtre de l’extension gratuite Framing.

Téléchargeable sur Encadrement-rents et installée dans le navigateur Web, cette application affiche un label pour chaque annonce consultée sur les sites concernés. Il est vert si le loyer est conforme au cadre, rouge dans le cas contraire. L’outil a été créé en 2019 par Aymeric Dominique et Thomas Legrand, deux ingénieurs alors confrontés à la jungle immobilière parisienne pour leur propre recherche de logement.

Depuis, leur application a traité 60 000 annonces, dont 40 000 dans la capitale. De cette base de données, il ressort que 40 % des annonces parisiennes sur le marché locatif privé dépassaient les plafonds en 2020, un taux qui a baissé depuis, mais est resté proche de 30 %, en 2023.

Bien entendu, ce tarif comprend parfois des compléments de loyer autorisés, mais les conditions qui les justifieraient ne sont pas toujours détaillées dans les annonces. Or, des sources officielles calculent un pourcentage d’irrégularités à peu près équivalent : s’il est de 29 % à Paris en 2022, selon l’Extension de Surveillance, il s’élève à 28 % pour l’Observatoire des loyers de la métropole parisienne (OLAP).

Le léger décalage serait lié au fait que « ce sont souvent les biens les plus chers, ceux qui sont difficiles à louer, qui font l’objet d’annonces », note Geneviève Prandi, directrice d’OLAP. Les échantillons étudiés par les observatoires sont constitués d’une large proportion de biens pouvant être loués sans intermédiaires.

L’écart est plus fort sur le montant moyen des dépassements. OLAP l’estime à 160 euros par mois, un niveau stable depuis 2016. “Avec l’inflation, on peut considérer que ce montant diminue en euros constants”, note son directeur. Les données de prolongation montrent, quant à elles, un montant médian en nette augmentation, passant de 137 euros par mois en 2020 à près de 190 euros en 2023.

Équilibre des pouvoirs

Professionnels de la location ou particuliers, qui applique moins bien l’encadrement des loyers ? Là aussi, il existe parfois un décalage entre les observations officielles et les données des utilisateurs. L’outil Framing identifie une réelle tendance à la démesure sur les sites sans médiation, comme Leboncoin et PAP. Un analyste de l’un des observatoires découvre un « répartition identique entre locations avec ou sans intermédiaire dans le panel total, et dans la partie où le loyer n’est pas conforme ».

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