Les prêts immobiliers sont-ils moins chers sur 15 ans que sur 20 ans ?

Depuis des mois, le taux d’usure – le taux plafond auquel les banques peuvent prêter – suscite l’ire du secteur immobilier. Ses évolutions ont été scrutées de près en 2022 et 2023 alors que les taux montaient. Le système, qui vise à protéger les emprunteurs des prêts trop onéreux, a été accusé par de nombreux professionnels, courtiers en tête, de dissuader les banques de prêter. Donc pour empêcher les ménages d’accéder au crédit.

En cette période de baisse des taux des crédits immobiliers (à partir de fin 2023), le débat n’a plus lieu d’être. Pour le deuxième trimestre consécutif, le taux d’usure des prêts les plus courants, contractés sur vingt ans ou plus, est passé de 6,16% à 5,85%, au 1^euh Octobre 2024, mais cette baisse n’est pas inquiétante. « Les taux d’usure sont suffisamment élevés pour ne plus être une contrainte pour les banques, les emprunteurs n’ont plus à s’en soucier »note Pierre de Buhren, directeur général du courtier Empruntis.

L’usure continue néanmoins de provoquer, cette fois en raison d’une bizarrerie : pour ce dernier trimestre 2024, le taux maximum des crédits sur 20 ans, 5,85% (assurances et frais compris), est bien inférieur à celui des prêts sur 10 ans à 19 ans. ans, 6,03%. Depuis que la Banque de France calcule des niveaux d’usure différenciés selon la durée des prêts (2017), c’est la première fois qu’une telle situation se produit. Le taux à moyen terme a certes déjà dépassé celui à long terme en 2022, mais l’écart était faible, trois points de base, contre 18 aujourd’hui.

Or, les crédits sont logiquement d’autant plus chers qu’ils sont longs. Les taux d’usure étant calculés par la Banque de France en augmentant d’un tiers la moyenne des taux pratiqués par les banques sur les trois mois précédents, ils augmentent aussi généralement avec la durée des prêts.

Pas d’erreur de calcul, ni de modification de la méthode de calcul ni de retraitement particulier, décide toutefois la Banque de France. : « Le taux d’usure des prêts à taux fixe de 20 ans ou plus est bien inférieur à celui des prêts de 10 ans à moins de 20 ans. Cela signifie que sur la dernière période observée, les taux moyens (taux annuels effectifs annuels, TAEG) appliqués pour les prêts de 20 ans ou plus étaient inférieurs à ceux des durées plus courtes (10 à 20 ans).

Faut-il en déduire que ces derniers mois, les banques ont facturé moins cher les prêts à vingt ans que ceux à quinze ans ? Non, répond l’institution, précisant que « la composante « pure » du taux d’intérêt (le taux d’intérêt au sens étroit) reste plus élevée sur des durées plus longues. » Elle explique la situation par deux facteurs : “la courbe des taux s’est aplatie, les taux d’intérêt à 20 ou 25 ans ne sont pas beaucoup plus élevés qu’à 10 ou 15 ans” Et « Les frais sont moins élevés pour les prêts à plus long terme, car ils sont amortis sur des périodes plus longues. » Ce sont des frais qui comptent dans le TAEG, comme l’assurance.

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