Paris : Les excédents de loyers illégaux sont-ils plus fréquents dans les quartiers riches ?

L’efficacité de l’encadrement des loyers à Paris, mis en place en 2019, n’aura pas duré longtemps. En 2023, 77 % des annonces de location étaient conformes, selon l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Un an plus tard seulement, la courbe est déjà en baisse. En 2024, la CLCV, qui a passé au crible 1 000 annonces de location pour la capitale, a enregistré 71 % d’annonces conformes dans la capitale – un score qui reste supérieur à la moyenne globale de Paris + Seine-Saint-Denis (93) où les loyers sont également encadrés – en 2024.

L’association y voit un possible “effet Jeux Olympiques” durant lesquels on a assisté à un afflux de contrats de location jusqu’alors inconnus du grand public : les baux civils.La crise sanitaire a permis aux locations saisonnières de basculer vers la location traditionnelle, ce qui a augmenté l’offre de locations et donc fait baisser les prix. Les Jeux olympiques ont eu l’impact inverse : l’offre de locations longue durée s’est tarie et les loyers ont augmenté.“, explique David Rodrigues, avocat de la CLCV et auteur de l’étude. Parfois au-delà du plafond prévu par la loi.

C’est le cas de 23 % des annonces de location à Paris. Le surplus de loyer s’élève à 170,62 euros par mois en moyenne. Soit près de 2050 euros par an. En trois ans, il s’est envolé d’environ 43 % et de près de 15 % en un an.Une publicité sur trois a un taux de dépassement de plus de 21 %“, souligne la CLCV qui précise que “Toutes les annonces prises en compte dans l’enquête ont été réalisées de manière à ce qu’aucun loyer supplémentaire ne soit appliqué” Dans le cas de cette étude, les annonces non conformes sont donc illégales. Cependant, tous les dépassements de loyer ne sont pas nécessairement illégaux.

Des omissions volontaires dans l’annonce ?

La loi permet en effet à un propriétaire de demander au locataire un surplus, qu’on appelle un supplément. A condition que ce soit écrit noir sur blanc dans le contrat de location. Ce qui n’est pas toujours le cas, selon la CLCV.Nous avons constaté que plusieurs annonces omettaient le loyer supplémentaire, mais aussi le nombre de pièces du logement ou sa superficie.dénonce David Rodrigues. Ce phénomène, jusqu’à présent très rare et dû à l’incurie du propriétaire, prend de l’ampleur et induit en erreur le locataire qui ne sait plus si l’encadrement des loyers est respecté ou non.»

Au niveau des arrondissements, l’étude démonte le principe selon lequel les quartiers les plus riches sont ceux où l’encadrement des loyers, décrié avant tout par les propriétaires fortunés, est le moins respecté. La preuve : le 7e, l’un des quartiers les plus chers de Paris, affiche l’un des taux de respect les plus élevés : 75 %. A l’inverse, le 19e, plus modeste, n’enregistre que 64 % d’avis légaux.

Autre enseignement : plus le logement est petit, plus les annonces ont tendance à être illégales. A Paris, le taux de conformité est de 64 % pour les studios, qui comptent parmi les plus prisés des locataires, et de 88 % pour les 4 pièces et plus. Ce constat est également vrai en Seine-Saint-Denis (sauf pour les grands logements), mais les taux de conformité sont de 13 % à 20 % inférieurs à ceux de Paris.