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Quel est l’impact des taux d’intérêt élevés sur les REIT


Les taux d’intérêt et les taux hypothécaires actuels font de l’achat d’une propriété à usage privé et commercial une perspective misérable pour beaucoup. Les investisseurs immobiliers se sont tournés vers les REITS comme valeur refuge pendant la tempête de taux plus élevés, mais s’agit-il toujours d’un investissement viable ? Rich Hill, Cohen et Steers, responsables de la stratégie et de la recherche immobilières, rejoignent Yahoo Finance pour discuter de certains des avantages et des inconvénients de l’investissement dans les REITS pendant cette tourmente des marchés.

Hill développe le marché actuel de l’immobilier commercial : « Ne tournons pas autour du pot, l’immobilier commercial est par nature une classe d’actifs à effet de levier, ce qui signifie que lorsque les taux d’intérêt augmentent, les coûts de financement augmentent. Cela a un impact sur l’immobilier commercial. , d’une manière générale. Nous avons une vague d’échéances de prêts à venir au cours des prochaines années et beaucoup de ces prêts qui arrivent à échéance ont été financés par une dette à taux variable au cours des dernières années, donc je ne veux pas tourner autour du pot. ici encore et disons qu’il n’y a aucun problème auquel le secteur de l’immobilier commercial est confronté… nous pensons simplement que les REIT cotés sont dans une bien meilleure position que le secteur de l’immobilier commercial dans son ensemble.

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Transcription vidéo

JULIE HYMAN : Bien qu’il existe certainement des fondamentaux différents dans les différents sous-secteurs, il y a une chose qui, je suppose, les affecte tous, à savoir la hausse des taux, n’est-ce pas ? Dans un environnement où si vous achetez un bien immobilier en tant qu’entreprise et possédez un bien immobilier, alors les coûts du service de votre dette ont peut-être augmenté. Alors parlez-moi de cela et comment – ou est-ce plus une perception que la réalité également en termes d’effet général sur l’industrie ?

COLLINE RICHE : Eh bien, c’est un peu des deux. Alors ne tournons pas autour du pot ici. L’immobilier commercial est par nature une classe d’actifs à effet de levier. Cela signifie que plus les taux d’intérêt augmentent, plus les coûts de financement augmentent. Et cela a un impact sur l’immobilier commercial de manière générale. Nous aurons une vague d’échéances de prêts au cours des prochaines années, et bon nombre de ces prêts arrivant à échéance ont été financés par une dette à taux variable au cours des dernières années.

Je ne veux donc pas tourner autour du pot ici, encore une fois, et dire qu’il n’y a aucun problème auquel est confronté l’immobilier commercial – le secteur de l’immobilier commercial, car il y a des problèmes auxquels est confronté le secteur de l’immobilier commercial. Il se trouve que nous pensons que les REIT cotés sont dans une bien meilleure position que le secteur de l’immobilier commercial dans son ensemble.

Alors laissez-moi vous donner quelques faits différents pour étayer cela. Tout d’abord, leur prêt aux valeurs est inférieur à 35 %. C’est assez conservateur. Ils ont appris de dures leçons lors de la grande crise financière de 2008 et 2009 et ont considérablement réduit leur bilan. 86 % de leur dette est fixée pour une durée d’environ six ans, ce qui signifie réellement qu’ils ne courent pas de risques de refinancement comme le fait peut-être une partie du marché de l’immobilier commercial au sens large.

Ainsi, par exemple, notre analyse suggère que la hausse des taux d’intérêt et la nécessité de refinancer la dette entraîneront un léger obstacle, mais cela n’affectera que 1,4 point de pourcentage par an environ sur les bénéfices. Encore une fois, c’est un vent contraire, mais ce n’est en aucun cas quelque chose de significatif, et je pense que c’est ce que je veux dire avec vous, et peut-être que cela explique pourquoi ces transactions ont lieu. Les REIT sont sur une base beaucoup plus solide que la plupart des acteurs du marché immobilier commercial au sens large, et nous pensons qu’ils s’avéreront gagnants de ce repli des valorisations que nous observons actuellement.

JOSH LIPTON : Et, Rich, je m’intéresse également, uniquement à l’échelle internationale, à ce qui vous semble attrayant dans les REIT ? Est-ce la Chine, est-ce l’Europe ou non ? Préféreriez-vous rester aux États-Unis pour le moment ?

COLLINE RICHE : Ouais, écoutez, je veux dire, nous… quelques points que nous aimerions souligner. Nous gérons un portefeuille mondial diversifié composé de REIT cotés. Nous pensons qu’il existe des opportunités partout dans le monde à tout moment. Nous nous concentrons actuellement en grande partie sur les États-Unis, car ils constituent généralement un indicateur avancé. Nous avons donc vu les REIT cotés se retirer. Nous avons commencé à voir leurs valorisations se stabiliser alors que les valorisations privées continuent de baisser.

Mais je voudrais vous faire remarquer que cette sorte de relation avance-retard que nous observons aux États-Unis avec les titres cotés en bourse et les ralentissements des reprises par rapport au marché privé n’est pas unique. Nous voyons exactement les mêmes opportunités commencer à se présenter en Europe. Il se trouve que nous pensons qu’une grande partie des opportunités se trouvent actuellement aux États-Unis, mais que les prochaines opportunités se produiront en Europe.

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