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Qu’est-ce que le multiplicateur de loyer brut et quel est son impact sur l’investissement immobilier ?


En tant qu’investisseur immobilier, vous devez prendre en compte de nombreux facteurs. Vous souhaiterez identifier les quartiers cibles, comprendre les compositions et rechercher les valeurs actuelles du marché. Si vous achetez un bien locatif, vous devrez également tenir compte des revenus locatifs et des flux de trésorerie.

Mais il y a un terme que vous avez peut-être entendu parler et que vous ne voulez pas ignorer : le multiplicateur de loyer brut. Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est une mesure de sélection qui peut aider les investisseurs à comparer avec précision les opportunités de biens locatifs. Sous forme d’un simple calcul, il peut vous aider à parcourir des centaines de propriétés pour identifier les meilleurs rendements potentiels. Lisez la suite pour comprendre comment cela fonctionne

Divulgation : *Des conditions s’appliquent.

Comment fonctionne le multiplicateur de loyer brut ?

Le GRM est le rapport entre la valeur marchande d’un bien et les revenus locatifs bruts annuels. Certains investisseurs calculent également le GRM sur les propriétés locatives potentielles comme le rapport entre le prix d’achat de la propriété et les revenus locatifs bruts.

Par exemple, si un bien locatif est coté à 100 000 $ et que le revenu locatif annuel brut attendu sur des propriétés comparables est de 12 000 $, le GRM serait de 8,3, ce qui est un GRM acceptable sur de nombreux marchés.

Le GRM diffère des autres indicateurs financiers que les investisseurs utilisent généralement pour évaluer les immeubles locatifs, tels que le taux de capitalisation ou le taux de capitalisation et le rendement en espèces.

Alors que GRM estime la valeur de la propriété sur la base de ses revenus locatifs bruts projetés, le taux plafond détermine la valeur actuelle de la propriété et le résultat opérationnel net restitué à un investisseur. Le rendement en espèces, quant à lui, calcule le revenu en espèces gagné sur les liquidités investies dans une propriété.

Comment calculer le multiplicateur de loyer brut

Le calcul du GRM est simple.

  1. Déterminer le prix d’achat de la propriété
  2. Calculez les revenus locatifs bruts annuels en comparant les revenus locatifs de biens similaires
  3. Divisez le prix d’achat par les revenus locatifs annuels

GRM = Prix d’achat / Revenu annuel brut

Mis en action, comme dans l’exemple ci-dessus,

Prix ​​d’achat (100 000 $) / Revenu annuel brut (12 000 $) = 8,3

Supposons qu’il existe une propriété comparable avec un revenu annuel brut similaire mais un prix demandé de 120 000 $. Dans ce cas, GRM serait :

Prix ​​d’achat (120 000 $) / Revenu annuel brut (12 000 $) = 10

Supposons maintenant que la propriété se loue 2 000 $ par mois ou 24 000 $ par an. Dans ce cas, GRM serait :

Prix ​​d’achat (120 000 $) / Revenu annuel brut (24 000 $) = 5

Interprétation du multiplicateur de loyer brut

Comme le montrent clairement les exemples ci-dessus, un GRM inférieur indique une meilleure opportunité d’investissement, suggérant un retour sur investissement plus élevé. Ce qui est considéré comme un bon GRM dépend du type de marché locatif, mais en général, un GRM compris entre 4 et 7 offre de bons rendements. Un GRM inférieur signifie que vous prendrez moins de temps pour rembourser votre bien locatif. Les investisseurs accepteront un GRM de 7,5 ou plus sur certains marchés, en fonction du type de propriété, de l’état de la propriété et d’autres facteurs.

Il n’existe pas de référence définie dans l’industrie, mais le GRM idéal est de sept ou moins, mais les fourchettes pour différents types de propriétés et emplacements peuvent varier considérablement.

Comment utiliser le multiplicateur de loyer brut dans l’investissement immobilier

La principale façon dont les investisseurs utilisent GRM est en conjonction avec d’autres mesures lors de l’évaluation des propriétés locatives potentielles. GRM vous permet de comparer rapidement différents investissements.

Supposons que vous envisagez d’acheter un bien locatif et que les deux options que vous avez identifiées dans un quartier cible ont des prix et des revenus locatifs différents.

  • La propriété A coûte 200 000 $ et a un revenu locatif annuel moyen de 20 000 $.
  • La propriété B coûte 150 000 $ et a un revenu locatif annuel moyen de 12 000 $.

Alors que la propriété B est moins chère, GRM révèle que la propriété A constitue le meilleur investissement. Le GRM de la propriété A est de 10, mais le GRM de la propriété B est de 12,5.

Cependant, là où le GRM devient encore plus important, c’est dans les unités multifamiliales. Supposons que vous décidiez d’acheter une unité multifamiliale. Les deux coûtent 500 000 $. Une propriété dispose de 5 appartements de luxe, chacun louant 1 500 $ par mois. L’autre propriété compte 12 unités de base dont le loyer est en moyenne de 800 $ par mois. Voici comment utiliser GRM pour comparer ces propriétés :

  • Propriété de luxe GRM = 500 000 $ / (1 500 x 5*12 = 90 000 $) = 5,5
  • Propriété de base GRM = 500 000 $ / (800 x 12*12 = 115 200 $) = 4,34

Bien que les deux propriétés aient un bon GRM, la propriété avec des unités de base a un GRM inférieur et des revenus locatifs plus diversifiés et constituerait un meilleur investissement. Comme dans l’exemple ci-dessus, GRM est également utile pour comparer différents types de propriétés au sein d’un même marché.

Facteurs qui affectent le multiplicateur de loyer brut

Les facteurs qui influencent le GRM comprennent l’emplacement, l’état de la propriété, la demande du marché locatif et le type de propriété. Les changements dans l’un de ces facteurs peuvent affecter la valeur et le GRM de la propriété. L’emplacement est un facteur primordial dans l’immobilier, mais l’état, la demande du marché et le type de propriété affecteront directement les revenus locatifs bruts.

Une belle propriété située dans un emplacement privilégié, vacante ou louée uniquement à un prix inférieur au marché, aura un GRM élevé. En revanche, les appartements de base entièrement occupés dans un immeuble à logements multiples peuvent avoir un GRM inférieur.

Avantages et inconvénients de l’utilisation du multiplicateur de loyer brut

GRM est un outil d’évaluation initiale rapide des investissements potentiels. Il offre des avantages significatifs pour comparer différentes propriétés au sein des marchés. Comme le montrent clairement les exemples ci-dessus, les maisons unifamiliales n’ont souvent pas un GRM suffisamment élevé pour être considérées comme bonnes, des outils d’évaluation et des études de marché supplémentaires sont donc nécessaires.

D’un autre côté, les limites et les inconvénients potentiels de s’appuyer uniquement sur GRM incluent la non-comptabilisation des dépenses d’exploitation et des réparations, ainsi que le risque d’inexactitudes dans les estimations des revenus locatifs, à moins que la propriété ne soit déjà occupée.

Avantages

  • Comparez rapidement plusieurs propriétés
  • La formule facile à calculer est facile à calculer même pour les nouveaux investisseurs
  • Outil de sélection initiale utile lors de l’examen de nombreuses opportunités d’investissement

Les inconvénients

  • Les dépenses de fonctionnement telles que les réparations et l’entretien ne sont pas comptabilisées
  • Les taxes foncières ou les assurances ne sont pas prises en compte dans l’équation
  • GRM n’inclut pas la possibilité de taux d’inoccupation
  • Ne mesure pas réellement le temps qu’il faudrait pour rembourser un bâtiment (en raison des trois autres facteurs ici)

Utilisation du multiplicateur de loyer brut pour évaluer les immeubles de placement

GRM offre aux investisseurs un outil supplémentaire pour évaluer rapidement les opportunités d’investissement. Vous pouvez augmenter le succès de vos investissements en combinant le GRM avec le taux de capitalisation, le rendement en espèces, le retour sur investissement et les études de marché pour localiser les propriétés présentant le plus grand potentiel d’appréciation. Associé à des études de marché approfondies, l’apprentissage de l’utilisation de GRM peut vous aider à analyser rapidement les propriétés et à sélectionner les investissements offrant le meilleur rendement potentiel. Vous recherchez d’autres opportunités d’investissement ? Trouvez les meilleurs REIT ou un guide complet de l’investissement immobilier pour identifier d’autres sources de revenus possibles.

Questions fréquemment posées

UN

Un évaluateur peut utiliser multiplicateur de loyer brut pour estimer la valeur des propriétés génératrices de revenus. Trouve plus ressources pour acheter une maison du Bureau de protection financière des consommateurs.

UN

Multiplicateur de loyer brut pour les propriétés locatives est une mesure de sélection utilisée par les investisseurs pour comparer diverses propriétés ou opportunités d’investissement au sein d’un marché.

UN

Calculer multiplicateur de loyer brutvous diviserez le prix de la propriété par le montant annuel revenu locatif brut.

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