Une légère reprise et des attentes pour relancer l’immobilier

L’activité du marché a-t-elle repris ?

Yann Jéhanno, président de Laforêt : “Redémarré, c’est peut-être un grand mot. La courbe a changé de sens. On voit les acheteurs revenir, réactiver des projets immobiliers qu’ils avaient mis en attente, sur fond de lente baisse des prix et des taux. En découvrant que les banques ouvrent à nouveau le robinet du crédit, ce qui permet une légère reprise sur les 3 à 4 premiers mois de l’année.

Fabien Neufinck, directeur général adjoint Crédit Logement : « Je partage l’analyse. Nous sommes dans un marché qui se redresse progressivement, alors que nous avions connu une année 2023 particulièrement difficile (-40% dans la distribution de crédits immobiliers). habitat). Et surtout une seconde mi-temps où on avait atteint « le fond de la piscine ». On revient aux chiffres de 2008. On voit ce point d’inflexion Même si le mois de janvier a été compliqué, la demande. est de nouveau là.”

Evolution des prix

Yann Jéhanno : « Au premier trimestre, la baisse des prix a été de 1,2 %. En avril, les prix n’ont baissé que de 0,1 % au niveau national. Ils bougent à peine. Il y a plus d’acheteurs, les vendeurs sont moins enclins à faire des efforts. En termes d’évolution globale des prix, il existe encore de grandes différences selon les villes et les secteurs géographiques. Nous sommes toujours sur une tendance à la baisse des prix. Les ajustements vont se poursuivre et il y aura une baisse plus marquée des prix des maisons par rapport à ceux des appartements pour lesquels la demande augmente. »

Marges de négociation

L’évolution des crédits, des taux d’intérêt

Fabien Neufinck : « Nous nous stabilisons au 1er trimestre. Le marché va progressivement rebondir. Le second semestre sera plus cohérent que le 1er. On constate un léger rebond du nombre de prêts distribués.

Taux d’intérêt

« Nous avons terminé 2023 avec des taux autour de 4,20 % sur toutes les durées. Depuis le début de l’année, nous avons perdu 10 points de base en moyenne par mois. Fin avril, nous sommes à 3,80% de taux. intérêt.”

Il n’y aura pas de retour aux taux de 1% que nous avions connu dans le passé. Nos prévisions, si on se projette à fin décembre 2024, place les taux autour de 3h30 %, toutes durées confondues hors assurance, ce qui représente une baisse relativement importante.”

Le marché s’est transformé grâce à une contribution personnelle qui a atteint 17 % d’un trimestre à l’autre.

A la une, un projet de loi portant assouplissement des mesures relatives à l’octroi de prêts immobiliers a finalement été retiré à l’Assemblée nationale. Projet initialement déposé par le député Lionel Causse. Il a été question de réformer le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Les opposants à ce projet ont souligné un risque d’endettement excessif des ménages. Texte soutenu à Bercy mais critiqué par la Banque de France et la BCE.

Le Haut Conseil avec ses normes, ses recommandations garde donc la main. Est-ce une bonne chose ?

Yann Jéhanno : “Non, c’est une mauvaise chose. Les critères contraignants du HCSF ont été pensés à un moment où le marché immobilier était en surchauffe. Et la mise en œuvre intervient à un moment où le marché est en pleine décélération.”

“Aujourd’hui, nous avons besoin d’une contribution moyenne de 30 à 35 000 euros pour l’amour de 240 000 euros (vente moyenne chez Laforêt). Lorsqu’on est un jeune actif, un ménage aux revenus modestes, un primo-accédant… sans l’aide familiale, difficile d’épargner autant. “

« En France, le système de financement est à taux fixe. Nous n’avons pas le risque d’un taux variable avec des ménages qui ne pourraient pas faire face à leurs mensualités.»

Fabien Neufinck : « Tout à fait d’accord. Les normes en vigueur auraient dû être revues. Le taux d’effort est fixé aujourd’hui à 35 %. Or, mesurer la solvabilité de l’emprunteur sur le seul critère du taux d’endettement paraît très simpliste. Une meilleure prise en compte et de manière progressive, la notion de vie restante permettrait de relancer l’activité. Les deux tiers des ménages empruntent pour une durée de 25 ans. ”

Yann Jéhanno : « Une autre catégorie est impactée, celle des investisseurs. Un ménage qui serait en mesure d’investir dans l’immobilier avec son reste ne peut plus guère le faire.»

“Pour les primo-accédants, il faudrait étendre le PTZ à l’ancien et reconsidérer les zones géographiques et les contraintes de travail qui sont de véritables freins à l’accès à la propriété.”

Fabien Neufinck : “Le PTZ devrait être revu et corrigé sur l’aspect des revenus, sur le seuil des opérations éligibles, le zoning en vigueur… bref, mener une réforme à plus grande échelle.”

Les logements classés G les plus énergivores seront interdits de location à partir du 1er janvier 2025 si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas entrepris. Est-ce une bonne chose ou faut-il revoir le calendrier ?

Yann Jéhanno : « Il faut revoir le calendrier, décaler son application d’au moins un an. Aujourd’hui, le financement de la rénovation énergétique ne fonctionne pas. Le reste à payer pour les ménages est trop élevé. Le secteur de la rénovation est sous-dimensionné. Mon Bonus Rénovation est réduit, on a vu la baisse de la demande de dossiers au 1er trimestre. Le Prêt Avance Rénovation, crédit immobilier garanti par l’Etat devrait être activé et pas seulement pour les plus modestes.

Faut-il instaurer un statut de propriétaire privé ?

Fabien Neufinck : « C’est une des pistes pour relancer l’activité immobilière. »

Yann Jéhanno : “Pour nous, c’est une priorité. Les messages envoyés aux investisseurs depuis le début de l’année sont dépaysants. La situation des DPE des petites surfaces (moins de 40 m2) a été modifiée. Ma Prime Rénovation a été réduite. par milliard. Nous sommes passés d’un tas de travaux à un seul geste. De nombreuses communes vont changer de zone et seront éligibles à l’encadrement des loyers. Le statut du bailleur privé permettrait de graver la pérennité fiscale, éco. -cadre responsable.”

Vos derniers bons conseils

Fabien Neufinck : “Attention aux paris, que ce soit sur la baisse des taux ou sur la baisse des prix… qui empêchent la finalisation des projets. L’immobilier doit être pensé sur le long terme.”

Yann Jéhanno : « Depuis plusieurs années on parle de deux catégories de vendeurs, ceux qui ont besoin de vendre et qui se mettent au prix du marché et ceux qui sont opportunistes, pas forcément vendeurs, trop éloignés du marché et qui ne veulent pas. Je ne vends pas. Aujourd’hui, il y a le même classement qui s’organise parmi les acheteurs, ceux qui sont prêts à acheter aux conditions du marché et ceux qui se laissent bercer d’illusions dans l’attente d’une baisse des prix à deux chiffres. , ne rêve pas !

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