Urbanisme | Quelle densification pour L’Île-des-Sœurs ?

Avec la mise en service du REM de l’Ouest au printemps, les abords des gares vont se densifier. C’est ce qui est prévu à côté de la gare de L’Île-des-Sœurs : un nouveau quartier comptera plus de 1 360 logements d’ici cinq ans, en plus d’un hôtel de 16 étages. Mais les citoyens craignent que l’île ne devienne surpeuplée et que les infrastructures ne soient insuffisantes pour tous ces nouveaux habitants. Comment concilier densité et qualité de vie ?

Isabelle Ducas

La presse

Un nouveau quartier à six minutes du centre-ville

Près de la station REM en construction à L’Île-des-Sœurs, un immeuble de bureaux se transforme en 142 appartements, tandis que des grues s’affairent sur un chantier de construction de 276 condos de l’autre côté de la rue. Bientôt, plusieurs nouvelles tours sortiront de terre dans le projet de la Cité de l’Île, qui pourra éventuellement accueillir des milliers de personnes sur un site de près de deux millions de pieds carrés, soit 26 terrains de football.

Avec le train rapide, L’Île-des-Sœurs sera à six minutes de la Gare Centrale et du centre-ville de Montréal. Le pari des promoteurs du projet immobilier : plusieurs futurs habitants de ce quartier n’auront pas de voiture. Ils emprunteront le REM pour se rendre en ville, feront le tour de l’île à vélo ou à pied et utiliseront le covoiturage pour leurs autres sorties.

De plus, seuls 65% des futurs logements auront une place de parking en sous-sol (et le stationnement dans la rue sera impossible). Cependant, un stationnement intérieur pour vélos est prévu pour chaque unité d’habitation, en plus d’un espace d’entretien pour les vélos, de 40 voitures en autopartage et de 120 bornes de recharge pour véhicules électriques.

Plusieurs projets similaires, de type TOD (Développement axé sur le transport en commun), axée sur le transport collectif et actif, verra le jour le long du tracé du REM.

Le promoteur Claude Lachance, dirigeant de Lachance Immobilier, est convaincu que le projet Cité de l’Île, qu’il développe en partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, est la voie de l’avenir.

« La clientèle qu’on aura ici ne sera pas la même que dans le reste de L’Île-des-Sœurs, ce sera une clientèle TOD », dit-il. Lorsque le REM sera en opération, cela changera toute la dynamique. Les jeunes ne veulent plus se rendre au centre-ville en voiture. »

« Le travail hybride change la donne », ajoute Martin Raymond, vice-président principal, Investissements immobiliers, Fonds immobilier de solidarité FTQ.

culture automobile

Mais les résidants de L’Île-des-Sœurs ne sont pas de cet avis. Ils craignent que cet afflux de nouveaux résidents nuise à leur qualité de vie, notamment en augmentant le trafic automobile.

« Nous comprenons que ce secteur a besoin d’être densifié, mais avec les autres projets prévus et les terrains qui restent à aménager, l’impact sur la population sera énorme », a déclaré Daniel Manseau, président de l’Association des propriétaires et résidents des Sœurs. ‘ Île (APRIDS).

Selon lui, les promoteurs se trompent en pensant que les gens sans voiture viendront s’installer à L’Île-des-Sœurs.

« Ils veulent faire un quartier qui ressemble à Griffintown, avec des immeubles construits tout près du bord de la rue », ajoute Marc Nawar, qui habite à proximité. « Mais nous ne sommes pas à Griffintown. Notre plan d’urbanisme parle d’une « cité jardin » et non d’un quartier de type centre-ville. »

Les deux hommes soulignent également que les écoles de L’Île-des-Sœurs débordent. En effet, depuis 2019, des classes de l’école primaire Marguerite occupent deux étages de l’édifice à bureaux du 14, place du Commerce, qui appartient à Lachance Immobilier et sera situé au cœur de la Cité de l’Île.

Peu de logements sociaux

Du côté du Comité d’action citoyenne de Verdun (CACV), on déplore que les logements sociaux prévus à la Cité de l’Île soient largement insuffisants.

En fonction de la superficie que le projet prévoit de réserver au logement social (100 000 m².²), la CACV a calculé qu’il y aurait 109 logements, ce qui représenterait 6,2 % de l’ensemble des espaces résidentiels, alors que la réglementation d’une métropole mixte de la Ville de Montréal prévoit qu’il faudrait environ 20 % de logements sociaux (en plus de 20 % logements abordables et 20 % de logements familiaux).

« Pour la CACV et pour les locataires à faible revenu, c’est beaucoup trop peu, d’autant plus que L’Île-des-Sœurs ne compte actuellement aucun logement social, et malgré les apparences, des centaines de ménages locataires sur l’île paient plus de la moitié du leurs revenus pour se loger », explique Nicolas Lavaine, coordinateur de l’organisme.

Pour compenser le nombre insuffisant de logements sociaux, le promoteur immobilier devra verser une contribution financière à la Ville, ce que permet le règlement.

L’APRIDS et la CACV invitent les citoyens concernés à participer à une assemblée de consultation organisée par l’arrondissement de Verdun le 24 janvier. Le projet immobilier dérogeant aux règlements de zonage, il fait l’objet d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation de un bâtiment (PPCMOI), qui nécessite une consultation publique.

Le projet de la Cité de l’Île a reçu une première approbation du conseil d’arrondissement le 14 décembre dernier, mais il doit encore revenir deux fois aux élus.

Zéro déchet, zéro émission

La mairesse d’arrondissement, Marie-Andrée Mauger, précise que le projet respecte la densité prévue au Programme particulier d’urbanisme (PPU) pour ce secteur.

Elle ajoute que l’arrondissement a obtenu l’aménagement d’une salle communautaire au coeur du futur quartier, qu’il y aura un terrain réservé à des logements sociaux, une aire de jeux, une allée culturelle, des arbres, ainsi que des toits verts et des espaces à usage urbain agriculture. Le promoteur devrait aussi accorder à la Ville une servitude de passage permettant l’accès à la station REM, dit-elle.

« C’est une occasion en or de développer un secteur axé sur la mobilité durable, à cinq minutes du centre-ville, plutôt que de rester dans la logique du « tout en voiture », poursuit le maire. Il y aura plus de places pour les vélos que pour les voitures. Ce secteur est un îlot de chaleur, avec plusieurs stationnements extérieurs, donc on passe quand même au vert malgré la construction de tours. »

L’arrondissement procède à une étude de circulation, a également révélé M.^moi Mauger.

Recycler les bureaux en appartements

Au cœur de ce qui deviendra la Cité de l’Île se trouvent deux immeubles de bureaux de 10 étages construits en 1992. L’un d’eux, qui a abrité pendant des années la compagnie Pages Jaunes, est en voie d’être rénové. à transformer en 142 appartements locatifs.

Selon les promoteurs de ce projet, Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ, un tel « recyclage » de bureaux devrait se multiplier dans les prochaines années.

« Cela nous oblige à construire différemment. C’est complexe, mais c’est intéressant parce que ça permet de recycler un bâtiment existant et il y a de moins en moins de terrains disponibles », a déclaré Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers au Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Pour réussir à transformer le bâtiment, il a fallu le déconstruire de l’intérieur, y compris la plomberie et l’électricité, pour réaménager entièrement les étages. Les ascenseurs ont été conservés, mais adaptés aux nouvelles normes en vigueur.

La plupart des fenêtres ont été conservées et des balcons ont été ajoutés en créant des évidements vers l’intérieur dans les murs extérieurs.

Le mois dernier, la Ville de Montréal a annoncé vouloir faciliter la conversion d’immeubles de bureaux en appartements, pour aider à résoudre la crise du logement, dans le contexte où le télétravail a vidé plusieurs immeubles du centre-ville.

L’administration municipale pourrait ainsi faciliter les changements de zonage dans les secteurs où il n’est actuellement pas permis d’accueillir des bâtiments résidentiels.

Selon les données de la Ville de Montréal, le taux d’inoccupation des bureaux dans le quartier des affaires est actuellement de 16 %, en hausse constante depuis 2020. En comparaison, le taux d’inoccupation des logements à Montréal est de 3 %, et il est encore plus bas pour les logements abordables.

Ottawa a également annoncé en 2021 un programme de 300 millions pour soutenir la conversion en logements abordables des espaces de bureaux vides qui sont apparus dans les centres-villes à travers le pays depuis le début de la pandémie.